Se rétracter, ou ne pas être engagé : les protections avant signature

Le délai de rétractation de dix jours

L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation ouvre le droit dans ces termes : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. »

Qui

L’acquéreur non professionnel. La qualité de la personne protégée est dans le texte lui-même : le régime ne joue pas au profit d’un professionnel.

Combien de temps

Dix jours, tels que l’article les énonce. C’est la durée à retrouver dans la version en vigueur du texte, plutôt que dans les résumés qui en circulent.

À partir de quand

Du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Lorsque l’acte est remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation par un professionnel, le délai court à compter du lendemain de la remise de l’acte.

Sous quelle forme

L’acte est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La rétractation s’exerce dans ces mêmes formes.

Le même article prévoit une variante lorsque le contrat est dressé en la forme authentique et n’a pas été précédé d’un contrat préliminaire : l’acquéreur non professionnel dispose alors d’un délai de réflexion de dix jours, et « en aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours ».

Ce qui peut être versé pendant ce délai

L’article L271-2 pose le principe : « nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation ». Le texte aménage une exception lorsqu’un professionnel intervient : un versement peut être reçu s’il est effectué entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés.

Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Le fait d’exiger ou de recevoir un versement en méconnaissance de ces règles est puni d’une amende de 30 000 euros.

Les cinq conditions suspensives du CCMI

Mécanisme entièrement différent : la rétractation est un droit de l’acquéreur, la condition suspensive est une modalité du contrat. Selon l’article L231-4, le contrat de construction de maison individuelle peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes.

1. aL’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire, si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente.
2. bL’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser le délai de dépôt de la demande.
3. cL’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction.
4. dL’obtention de l’assurance de dommages que le maître de l’ouvrage doit souscrire.
5. eL’obtention de la garantie de livraison celle qui assure l’achèvement de la maison au prix et dans les délais convenus.

Le délai maximum de réalisation

Le code ne fixe pas de durée : il renvoie au contrat. « Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d’ouverture du chantier, déterminée en fonction de ce délai, sont précisés par le contrat » (article L231-4). Ce délai est donc une clause à lire dans son contrat, et non un chiffre que la loi aurait tranché — à l’exception de la condition de prêt, qui a un plancher légal (voir plus bas).

Le sort du dépôt de garantie

Le contrat peut prévoir un dépôt de garantie versé par le maître de l’ouvrage. Le même article L231-4 l’encadre étroitement :

• Son montant ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée tel qu’il est stipulé au contrat.
• Il est versé à un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage par un organisme habilité.
• Les fonds déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives ; ils s’imputent alors sur les premiers paiements prévus au contrat.
• Ils sont immédiatement restitués au maître de l’ouvrage, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat, ou si le maître de l’ouvrage exerce le droit de rétractation prévu à l’article L271-1.

Une confusion fréquente mérite d’être levée : ce dépôt est une somme versée par le maître de l’ouvrage. Ce n’est aucune des garanties fournies par le constructeur — ni la garantie de livraison, ni les garanties légales qui courent après la réception. Le plafond de 3 % n’a par ailleurs rien à voir avec les pourcentages de l’échéancier d’appels de fonds, qui obéissent à un autre texte : calculer l’échéancier sur votre prix.

La condition d’obtention du prêt : un régime propre

L’obtention des prêts figure au c) de l’article L231-4, mais elle bénéficie en plus d’un régime protecteur du code de la consommation. Le chapitre sur le crédit immobilier s’applique en effet aux contrats de crédit destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation, « les dépenses relatives à leur construction » (article L313-1).

L’article L313-41 en tire deux conséquences. Lorsque l’acte indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par ce chapitre, « cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement ». Et « la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte » — ou de la date de l’enregistrement, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à cette formalité.

Si la condition n’est pas réalisée, « toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

Deux mécanismes, deux horloges

Ils ne se confondent pas, et c’est la source d’erreur la plus coûteuse sur ce sujet.

Pour aller plus loin

Le permis de construire est l’une des cinq conditions, et son obtention obéit à son propre calendrier — délais, affichage et recours. L’acquisition du terrain en est une autre — ce qu’il faut vérifier avant d’acheter. Sur ce que le contrat lui-même doit contenir, voir le contrat et ses protections et choisir son constructeur. Les termes employés ici sont définis dans le glossaire.