Le terrain : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

Le certificat d’urbanisme : deux documents, deux portées

L’article L410-1 du code de l’urbanisme distingue deux certificats, qui ne répondent pas à la même question. Ni l’un ni l’autre n’est un permis : ils renseignent, ils n’autorisent pas à construire.

1. Le certificat d’information — L410-1 a)

   Il indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain. Le délai d’instruction est d’un mois à compter de la réception de la demande en mairie (article R*410-9).

2. Le certificat opérationnel — L410-1 b)

   Lorsque la demande précise la nature de l’opération envisagée, sa localisation approximative et la destination des bâtiments, le certificat indique en outre si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. Le délai d’instruction est de deux mois (article R*410-9).

Le PLU : ce qu’il détermine concrètement sur la parcelle

Un terrain « constructible » ne dit rien de ce qu’on pourra y bâtir. C’est le règlement du plan local d’urbanisme, zone par zone, qui fixe la forme du projet. Les textes énoncent des facultés — « le règlement peut » — ce qui explique que deux communes voisines n’imposent pas les mêmes règles.

• Emprise au sol et hauteur. Le règlement peut prévoir des règles maximales d’emprise au sol et de hauteur des constructions, exprimées notamment par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives et aux autres constructions situées sur une même propriété (article R151-39).
• Implantation et aspect extérieur. Le règlement peut déterminer des règles concernant l’aspect extérieur des constructions neuves, leurs dimensions, leurs conditions d’alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative, ainsi que l’aménagement de leurs abords (article L151-18).
• Les servitudes d’utilité publique. Les plans locaux d’urbanisme comportent en annexe les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol, figurant sur une liste dressée par décret en Conseil d’État (article L151-43). Ces annexes se consultent en mairie au même titre que le règlement.

L’étude de sol : obligatoire, mais pas partout

C’est le point le plus souvent déformé. L’article L132-5 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur — mais cette obligation appartient à une section dont le champ d’application est géographiquement limité.

Servitudes et état des risques

Deux informations différentes, souvent confondues : ce qui grève le terrain (les servitudes) et ce à quoi il est exposé (les risques).

L’état des risques

L’article L125-5 du code de l’environnement organise l’information de l’acquéreur sur les risques : terrains situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels prévisibles, en zone de sismicité, en zone à potentiel radon, ou dans une zone susceptible d’être affectée par le recul du trait de côte. L’état des risques est remis dès la première visite du bien lorsqu’elle a lieu ; pour un immeuble non bâti, il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (article L125-5).

L’accès et l’enclave

Un terrain sans issue sur la voie publique n’est pas un terrain sans recours, mais son accès repose alors sur un droit à obtenir, non sur un fait acquis. Le propriétaire dont le fonds est enclavé, et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante — notamment pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement — est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner (article 682 du code civil).

La viabilisation : eau, électricité, télécom, assainissement

Viabiliser, c’est amener les réseaux jusqu’à la parcelle et raccorder la future maison. Un terrain peut être constructible et non viabilisé — les deux notions sont indépendantes. Le certificat d’urbanisme opérationnel est le document qui renseigne l’état des équipements publics existants ou prévus (article L410-1 b)).

Pour les eaux usées, deux situations. Quand un réseau public de collecte existe sous la voie publique à laquelle l’immeuble a accès — directement ou par voie privée ou servitude de passage —, le raccordement est obligatoire dans un délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau. Un arrêté du maire peut accorder des prolongations, dans la limite de dix ans, ou des exonérations pour certaines catégories d’immeubles (article L1331-1 du code de la santé publique). À défaut de réseau, le terrain relève de l’assainissement non collectif, dont la conception dépend directement de la nature du sol — d’où le lien étroit avec l’étude géotechnique.

Terrain en lotissement ou terrain isolé

Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (article L442-1 du code de l’urbanisme). La différence avec un terrain isolé n’est pas seulement commerciale : elle emporte deux conséquences juridiques.

Le bornage

Toute promesse ou tout contrat de vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur d’y construire un immeuble à usage d’habitation mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d’un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté, ou d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat (article L115-4). L’absence de l’une ou l’autre mention ouvre une action en nullité, à intenter avant l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente (article L115-5).

Le bornage est l’opération par laquelle un géomètre fixe la limite entre deux propriétés. Sur un terrain isolé, la mention peut donc être « non borné » — elle n’en reste pas moins obligatoire.

Les règles propres au lotissement, et leur durée

Un lot de lotissement supporte, en plus du PLU, les règles des documents du lotissement. Celles-ci ne sont pas éternelles : les règles d’urbanisme contenues dans ces documents — le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé, ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il ne l’a pas été — deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu. En revanche, cette caducité ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes (article L442-9).

Ce que les textes ne chiffrent pas

Aucune des règles ci-dessus n’attache un montant au terrain. Le prix au mètre carré, le coût d’un raccordement, celui d’un bornage ou d’une étude de sol ne relèvent d’aucun barème national : ils dépendent de la commune, de la distance aux réseaux et des tarifs de chaque concessionnaire. Toute fourchette « moyenne » lue ailleurs mérite d’être rapportée à sa source.

La seule façon utile de raisonner est de lister les postes et d’y porter les devis réellement obtenus. Construire son budget poste par poste — terrain, frais fonciers, VRD et raccordements, études et administratif y figurent séparément.