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Choisir son constructeur : ce que la loi vous garantit
Comparer deux offres de construction n’est pas qu’une affaire de prix ou d’impression. Quand le projet relève du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, les règles qui l’encadrent sont d’ordre public : « Les règles prévues au présent titre sont d’ordre public. » On ne peut donc pas y déroger par contrat. Le texte énumère lui-même ce que le contrat doit comporter, ce qu’il ne peut pas stipuler, et les attestations qui doivent y être annexées : cela forme une grille de lecture objective, la même d’une offre à l’autre.
Source : article L230-1 du code de la construction et de l’habitation.
La première question n’est pas « qui », mais « quel contrat »
Le régime protecteur décrit ici ne se choisit pas : il s’impose dès lors que le projet entre dans le champ de l’article L231-1. Celui-ci vise « toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer » : elle doit conclure un contrat soumis à l’article L231-2.
Autrement dit, deux offres ne sont réellement comparables que si elles portent sur le même type de contrat. D’autres montages existent — maîtrise d’œuvre, marchés de travaux séparés, vente en l’état futur d’achèvement — et relèvent de règles différentes. Comprendre le CCMI et ce qu’il protège.
Les onze mentions que le contrat doit comporter
L’article L231-2 énumère, du a) au k), ce que le contrat doit contenir. C’est la grille de comparaison la plus utile qui soit : elle ne dépend d’aucune appréciation, et elle est la même pour toutes les offres.
a)Le terrain et le titre de propriété
La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage, ou des droits réels lui permettant de construire.
b)L’affirmation de conformité du projet
L’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction prescrites en application du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’au code de l’urbanisme.
c)La consistance et les caractéristiques techniques
Ce que comprend le bâtiment à construire : les travaux d’adaptation au sol — notamment ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique, dont une copie est annexée au contrat —, les raccordements aux réseaux divers, et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.
d)Le coût du bâtiment, en deux parts distinctes
D’une part le prix convenu, « forfaitaire et définitif » sous réserve de sa révision dans les conditions et limites convenues, qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison. D’autre part le coût des travaux que le maître de l’ouvrage se réserve d’exécuter : ceux-ci sont décrits et chiffrés par le constructeur, et font l’objet d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle le maître de l’ouvrage en accepte le coût et la charge.
e)Les modalités de règlement
Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux.
f)Le droit de se faire assister
L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister, lors de la réception, par un professionnel habilité au titre de la loi sur l’architecture, ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant ce type de mission.
g)Le permis de construire
L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat.
h)Le financement
L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage.
i)Les dates, le délai et les pénalités
La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.
j)L’assurance de dommages du maître de l’ouvrage
La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage en application de l’article L242-1 du code des assurances — la dommages-ouvrage. Elle est souscrite par le maître de l’ouvrage, et sa référence figure au contrat.
k)Les garanties apportées par le constructeur
Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, « les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ».
Le texte prévoit en outre des précisions particulières lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage d’éléments préfabriqués, et admet que les stipulations du contrat se réfèrent à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’État. Lire l’article L231-2.
Sept clauses que le texte prive d’effet
L’article L231-3 dresse la liste des clauses réputées non écrites dans un tel contrat. Si l’une d’elles figure dans un projet de contrat, elle ne produit aucun effet — la loi la neutralise, sans qu’il soit besoin de la négocier. Sont visées les clauses ayant pour objet ou pour effet de :
- Obliger le maître de l’ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher les prêts nécessaires au financement, sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ces prêts
- Subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation, pour le maître de l’ouvrage, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt
- Admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles qu’elles entraînent une modification substantielle du projet
- Décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits
- Subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix, et faire ainsi obstacle au droit du maître de l’ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception
- Interdire au maître de l’ouvrage de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux
- Interdire au maître de l’ouvrage de constater l’achèvement et la bonne exécution des éléments préfabriqués dûment identifiés, destinés à être livrés et assemblés pour la construction de sa maison
Article L231-3 du code de la construction et de l’habitation.
Les attestations annexées, et ce que chacune couvre
Le k) de l’article L231-2 impose que les attestations de garantie soient établies par le garant et annexées au contrat. Elles ne se confondent pas entre elles : chacune joue à un moment différent et couvre autre chose.
La garantie de livraison à prix et délais convenus
Elle « couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ». Elle est constituée par un cautionnement solidaire donné par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet — donc par un tiers, pas par le constructeur lui-même. Le texte admet, sur les dépassements de prix nécessaires à l’achèvement, une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu. La garantie cesse lorsque la réception a été constatée par écrit, et, en cas de réserves, après leur levée. Ce que le garant prend à sa charge (article L231-6).
La garantie de remboursement, et ce qu’elle n’est pas
Elle se distingue du dépôt de garantie. Ce dernier, quand le contrat le stipule, est versé à un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage par un organisme habilité, ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée, et est immédiatement restitué sans retenue ni pénalité si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu, ou en cas de rétractation. La garantie de remboursement, elle, concerne les paiements que le contrat prévoit avant la date d’ouverture du chantier : le texte ne les admet que « sous réserve que leur remboursement soit garanti par un établissement habilité à cet effet » (article L231-4).
L’assurance de responsabilité décennale du constructeur
Elle ne relève pas du code de la construction mais du code des assurances : « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance. » Le texte fixe aussi le moment où elle se justifie : « À l’ouverture de tout chantier, elle doit justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité. » Tout contrat souscrit à ce titre est réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale (article L241-1 du code des assurances).
L’assurance de dommages du maître de l’ouvrage
Elle n’est pas souscrite par le constructeur mais par le maître de l’ouvrage. Le j) de l’article L231-2 impose simplement que sa référence figure au contrat, en application de l’article L242-1 du code des assurances.
Le prêteur exerce lui aussi un contrôle
La banque n’est pas seulement le financeur : l’article L231-10 lui confie une vérification. « Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison. »
Le même article rend le prêteur responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat. Le calendrier de paiement est donc lui aussi encadré, et non négociable. Calculer l’échéancier sur un prix donné (article L231-10).
La gravité que le législateur y attache
Ces obligations ne sont pas de simples formalités administratives : le code les assortit d’une sanction pénale. Est puni de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 € d’amende le fait, pour qui est tenu de conclure un tel contrat, d’avoir entrepris l’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit conforme aux articles L231-1, L231-2, L231-3 et L231-9, ou sans avoir obtenu la garantie de livraison définie à l’article L231-6.
C’est la meilleure indication du poids que le législateur donne au contrat écrit et à la garantie de livraison : ce sont les deux points sur lesquels le cadre légal ne laisse aucune marge (article L241-8).
Ce que cela change quand on compare deux offres
Une part importante de ce qui fait la solidité d’une offre est déjà écrite dans la loi, et se lit donc de la même façon partout : la nature exacte du contrat, les onze mentions du L231-2, l’absence d’effet des clauses du L231-3, les attestations annexées, et le calendrier des paiements que le prêteur contrôle à son tour.
Reste ensuite ce que le droit ne dit pas et qui relève du projet lui-même : la précision de la notice descriptive, l’étendue des travaux réservés, le délai d’exécution annoncé. Ces éléments-là se comparent d’autant mieux que le socle légal, lui, a déjà été vérifié point par point.
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