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Quel contrat quand on fait construire — et ce qu’il protège
Quand un particulier fait construire une maison sur son terrain par une seule entreprise qui fournit aussi les plans, la loi impose un contrat précis : le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan (CCMI). Ce n’est pas une option commerciale mais un régime protecteur d’ordre public : prix et délais convenus, échéancier de paiement plafonné, et une garantie qui assure l’achèvement de la maison même si le constructeur défaille.
Source : articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Les quatre protections propres au CCMI
Ce sont elles qui distinguent ce contrat, et ce sont elles qu’il faut retrouver noir sur blanc avant de signer.
Un prix convenu, forfaitaire
Le prix couvre l’intégralité de ce qui est décrit au contrat. Les conditions éventuelles de révision doivent y figurer — comme la liste des travaux dits « réservés », c’est-à-dire non compris et qui resteront à votre charge.
Une garantie de livraison à prix et délais convenus
Délivrée par un établissement financier ou une assurance, elle garantit l’achèvement de la maison au prix et dans les délais prévus, y compris si le constructeur fait défaut. C’est la protection la plus lourde de conséquences, et elle est propre à ce contrat.
Un échéancier de paiement plafonné
Les versements suivent des plafonds cumulés fixés par décret : 15 % à l’ouverture du chantier, 25 % aux fondations, jusqu’au solde à la réception. Vous ne payez jamais d’avance sur un chantier qui n’a pas avancé. Calculer l’échéancier sur votre prix.
Des pénalités de retard contractuelles
Le contrat mentionne une date de livraison et des pénalités en cas de retard. Elles ne peuvent être inférieures à 1/3000e du prix convenu par jour de retard (article R231-14).
Les garanties qui courent après la livraison
Elles ne dépendent pas du contrat mais de la loi, et démarrent à la réception.
| Garantie | Durée | Référence |
|---|---|---|
| Garantie de parfait achèvement | 1 an | article 1792-6 du Code civil |
| Garantie biennale (bon fonctionnement) | 2 ans | article 1792-3 du Code civil |
| Garantie décennale | 10 ans | article 1792 du Code civil |
Deux précisions que les tableaux résument souvent mal. La garantie de bon fonctionnement court sur une durée minimale de deux ans : le contrat peut faire mieux, jamais moins. Et si l’article 1792 fonde la responsabilité décennale, c’est l’article 1792-4-1 qui en fixe le terme — dix ans à compter de la réception.
S’y ajoute l’assurance dommages-ouvrage, que le maître d’ouvrage doit souscrire avant l’ouverture du chantier.
Ce que ce régime ne couvre pas
Le CCMI avec fourniture du plan suppose que la même entreprise fournit les plans et réalise les travaux. D’autres montages existent — construction sans fourniture de plan, maîtrise d’œuvre, marchés de travaux séparés, achat en VEFA — et relèvent de règles différentes. Les protections décrites ici, y compris l’échéancier de l’article R231-7, ne leur sont pas transposables.
Avant de signer quoi que ce soit, la première question utile est donc : de quel contrat s’agit-il exactement ? Sa nature détermine tout le reste.
À vérifier avant de signer
- La notice descriptive, et la liste des travaux réservés qui restent à votre charge
- Le prix convenu et ses conditions de révision
- La date de livraison et les pénalités de retard
- L’échéancier des appels de fonds
- L’attestation de garantie de livraison
- Les conditions suspensives : obtention du prêt, du permis de construire
Faire relire votre contrat
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