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Un appel de fonds dépasse le plafond légal : que dit le texte ?
Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le texte fixe le pourcentage maximum du prix convenu exigible à chaque stade : 15 % à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à l’achèvement des murs, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air, 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. Le solde de 5 % est payable à la réception, dans les conditions du II du même article. Le titre du code qui régit ce contrat est d’ordre public : les parties ne peuvent pas y déroger.
Sources : article R231-7 et article L230-1 du code de la construction et de l’habitation.
L’échéancier de l’article R231-7
Le I de l’article commence ainsi : « Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé » — suivent six paliers.
| Stade de la construction | Maximum exigible |
|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d’air | 75 % |
| Achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs | 95 % |
| Solde — réception (II de l’article) | 5 % |
Le texte ne comporte pas de septième ligne à 100 % : le sort du solde relève du II, qui distingue selon que le maître de l’ouvrage se fait assister ou non lors de la réception. Si des réserves ont été formulées, « une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire ».
Un échéancier distinct existe pour les contrats où le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage d’éléments préfabriqués : l’article R231-7-1 retient 20 % à l’ouverture du chantier, 25 % aux fondations, 50 % à l’achèvement des éléments préfabriqués, 75 % aux cloisons et mises hors d’eau et hors d’air, puis 95 %.
« Plafond cumulé » : ce que le mot recouvre
Le texte ne plafonne pas chaque appel pris isolément, mais le total du prix déjà exigible à ce stade. La formule employée est celle du « pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades » — l’article L231-10 reprend d’ailleurs la même idée en parlant du « pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction ».
Concrètement, à l’achèvement des fondations, 25 % du prix convenu est le maximum déjà appelé au total depuis le début du chantier — et non un appel de 25 % qui viendrait s’ajouter aux 15 % de l’ouverture. Deux lectures qui, sur un prix de 250 000 €, séparent 62 500 € de 100 000 €.
Avant l’ouverture du chantier : deux mécanismes distincts
C’est la confusion la plus fréquente. Le code prévoit deux dispositifs différents pour les sommes versées avant que le chantier ne s’ouvre — ils ne se cumulent pas de la même façon et ne répondent pas au même besoin.
Le dépôt de garantie — 3 % au maximum
Le III de l’article L231-4 prévoit que le contrat peut stipuler un dépôt de garantie, effectué « à un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage par un organisme habilité ». Son montant « ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée tel qu’il est énoncé au contrat ». Ces fonds sont « indisponibles, incessibles et insaisissables » jusqu’à la réalisation des conditions, s’imputent ensuite sur les premiers paiements, et sont restitués « immédiatement, sans retenue ni pénalité » si toutes les conditions suspensives ne se réalisent pas dans le délai prévu, ou en cas de rétractation.
Les deux mécanismes se rejoignent à l’ouverture du chantier : la ligne des 15 % de R231-7 précise « pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ». Le dépôt déjà versé s’impute donc sur ce plafond, il ne s’y ajoute pas.
Les paiements anticipés couverts par une garantie de remboursement
Le même article L231-4 permet aussi des « paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, sous réserve que leur remboursement soit garanti par un établissement habilité à cet effet ». Le décret pris pour son application, l’article R231-8, en fixe les limites : lorsque le contrat n’a pas stipulé de dépôt de garantie conforme, il prévoit « un paiement n’excédant pas 5 p. 100 du prix convenu de la construction au jour de la signature ainsi qu’un paiement n’excédant pas 5 p. 100 dudit prix à la délivrance du permis de construire », et une attestation de garantie de remboursement est annexée au contrat. Cette garantie « prend fin à la date d’ouverture du chantier ».
Le II de l’article L231-4 pose par ailleurs une règle générale : « Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat défini à l’article L. 231-1 ni avant la date à laquelle la créance est exigible. »
Ce que le texte organise en cas de dépassement
Le code ne se contente pas de fixer des plafonds : il prévoit qui répond de quoi lorsqu’un versement excède ce qui était exigible. Voici ce que disent les articles — l’application à une situation particulière relève d’un professionnel du droit.
Des règles d’ordre public
L’article L230-1 énonce en une phrase que « les règles prévues au présent titre sont d’ordre public » — le titre qui abrite le chapitre consacré au CCMI avec fourniture du plan, articles L231-1 à L231-13. Une règle d’ordre public s’impose aux parties, qui ne peuvent pas l’écarter par convention.
La responsabilité du prêteur
L’article L231-10 interdit à un prêteur d’émettre une offre de prêt sans avoir vérifié les énonciations du contrat, et de débloquer les fonds sans communication de l’attestation de garantie de livraison. Dans les cas de défaillance du constructeur visés au II de l’article L231-6, il « est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible […] dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat ».
La couverture par le garant de livraison
En cas de défaillance du constructeur, le b) du I de l’article L231-6 met à la charge du garant « les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ». Comment fonctionne la garantie de livraison.
Une sanction pénale
L’article L241-1 punit de deux ans d’emprisonnement et de 9 000 € d’amende, ou de l’une de ces deux peines seulement, « toute personne qui aura exigé ou accepté un versement, un dépôt de fonds, une souscription ou une acceptation d’effets de commerce » en violation, notamment, du II de l’article L231-4.
Ce qui conditionne tout le reste
L’échéancier de l’article R231-7 s’applique au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan. D’autres montages — construction sans fourniture de plan, maîtrise d’œuvre, marchés de travaux séparés, VEFA — relèvent de règles différentes, et ces plafonds ne leur sont pas transposables. Identifier de quel contrat il s’agit.
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