La garantie de livraison à prix et délais convenus

Ce que le garant prend à sa charge

Le I de l’article L231-6 énumère précisément ce que couvre le garant en cas de défaillance du constructeur.

1. Le surcoût nécessaire à l’achèvement

   « Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction » — le texte précise que la garantie apportée à ce titre peut être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu.

2. Les paiements anticipés et suppléments de prix

   « Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix. » C’est le lien direct avec l’échéancier de paiement. Les plafonds des appels de fonds.

3. Les pénalités de retard au-delà de trente jours

   « Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret. » Le calcul des pénalités de retard.

Qui la délivre, et comment elle entre dans le contrat

Le texte est fermé sur la nature du garant : « La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet. » Ce n’est ni le constructeur, ni une société de son groupe : c’est un tiers agréé, dont l’engagement est personnel.

• Une attestation annexée au contrat

  Le k de l’article L231-2 impose que le contrat comporte « les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ».

• Une condition suspensive possible

  Le I de l’article L231-4 range « l’obtention de la garantie de livraison » parmi les conditions suspensives sous lesquelles le contrat peut être conclu — aux côtés de l’obtention du permis de construire, des prêts et de l’assurance de dommages.

• Un verrou côté banque

  Selon l’article L231-10, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié les énonciations du contrat, et « ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison ».

Comment elle se déclenche

Le II de l’article L231-6 décrit une mécanique en deux temps. Lorsque le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté, ou que les travaux de levée des réserves ne sont pas réalisés, il « met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux ». Le texte ajoute que « le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués ».

Ensuite : « Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations. » Le III précise ce que cela recouvre : le garant « doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux ». À condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, il peut aussi proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même les marchés d’achèvement, le garant versant alors directement aux entreprises les sommes dont il est redevable.

Le texte prévoit également le cas des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire : le garant peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur l’exécution du contrat, et à défaut de réponse dans un délai d’un mois — non prorogeable — il exécute ses obligations.

Quand elle commence et quand elle cesse

Elle court à compter de la date d’ouverture du chantier (I de l’article L231-6). Et le IV en fixe le terme : elle « cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées ».

Autrement dit, elle couvre exactement la période du chantier — ni avant, ni après.

Ce qui la distingue de la garantie de remboursement

Les deux garanties portent des noms voisins, figurent au même k de l’article L231-2, et sont pourtant complémentaires dans le temps : l’une s’arrête là où l’autre commence.

Ni l’une ni l’autre ne se confond avec les garanties qui courent après la réception — parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale — ni avec l’assurance de dommages, que le I de l’article L231-4 range elle aussi parmi les conditions suspensives possibles. Les garanties après la livraison.

Pourquoi elle est obligatoire

Le code ne se contente pas de la prévoir : il sanctionne pénalement son absence. L’article L241-8 punit de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 € d’amende « quiconque, tenu à la conclusion d’un contrat par application de l’article L. 231-1 ou de l’article L. 232-1, aura entrepris l’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit conforme […] ou sans avoir obtenu la garantie de livraison définie à l’article L. 231-6 ».

C’est ce qui fait de la garantie de livraison la pièce maîtresse du régime : elle n’est pas un service optionnel négocié entre les parties, mais une condition d’exercice du contrat.