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La réception d’une maison : réserves, délais, consignation
La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. En contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, 95 % du prix au maximum a été appelé avant elle : le solde de 5 % devient payable à l’issue de la réception si le maître de l’ouvrage s’est fait assister par un professionnel et qu’aucune réserve n’a été formulée, et dans les huit jours qui suivent la remise des clés s’il ne s’est pas fait assister et qu’aucune réserve n’a été formulée. Dans les deux cas, si des réserves ont été formulées, le solde est payable à la levée de ces réserves, et une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusque-là.
Sources : article 1792-6 du code civil et article R231-7 du code de la construction et de l’habitation.
Ce qu’est la réception, au sens du code civil
L’article 1792-6 du code civil en donne la définition dans son premier alinéa : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »
Trois éléments s’y lisent directement. La réception peut être demandée par l’une ou l’autre des parties. Elle peut être amiable ou, à défaut, judiciaire. Et elle est prononcée contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties.
C’est aussi la date qui fait courir les garanties légales : le même article fixe le point de départ de la garantie de parfait achèvement « à compter de la réception ».
Le procès-verbal et les réserves
Le texte n’impose pas un formulaire type, mais il s’appuie sur l’existence d’un procès-verbal. L’article 1792-6 vise les désordres signalés « au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception », et les distingue de ceux signalés « par voie de notification écrite » pour les désordres révélés après la réception.
Une réserve est donc, au sens du texte, un désordre consigné au procès-verbal le jour de la réception. C’est cette mention qui déclenche à la fois le report du paiement du solde et la consignation décrites ci-dessous.
Quand le solde de 5 % devient payable
L’échéancier de l’article R231-7 plafonne les appels de fonds à 95 % du prix convenu à l’achèvement des travaux d’équipement. Le sort du solde est réglé par le II du même article, et il dépend d’une seule chose : la présence ou non d’un professionnel aux côtés du maître de l’ouvrage lors de la réception.
| Situation à la réception | Sans réserve | Avec réserves |
|---|---|---|
| Maître de l’ouvrage assisté d’un professionnel | À l’issue de la réception | À la levée des réserves |
| Maître de l’ouvrage non assisté | Dans les huit jours qui suivent la remise des clés | À la levée des réserves |
La consignation de 5 % jusqu’à la levée des réserves
L’alinéa suivant du même article R231-7 prévoit que « dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire ».
- Le texte dit « au plus égale à 5 % du prix convenu » : c’est un plafond, pas un montant automatique.
- La somme n’est pas conservée par le maître de l’ouvrage : elle est consignée entre les mains d’un consignataire.
- Ce consignataire est accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.
- La consignation court jusqu’à la levée des réserves.
Deux délais de huit jours à ne pas confondre
Les deux partent de la remise des clés consécutive à la réception, mais ils n’ont pas le même objet — et le second ne s’applique pas dans les mêmes situations que le premier.
Huit jours pour payer le solde — article R231-7
Ce délai ne concerne que le maître de l’ouvrage non assisté d’un professionnel lors de la réception, et seulement si aucune réserve n’a été formulée. C’est un délai de paiement.
Huit jours pour dénoncer les vices apparents — article L231-8
L’article L231-8 du code de la construction et de l’habitation dispose que « le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat ». Le second alinéa précise que cette disposition ne s’applique pas quand le maître de l’ouvrage s’est fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité au sens de ce même article.
Le professionnel visé au 1 de l’article R231-7 est celui de l’article L231-8 : un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 relative à l’architecture ou des articles L. 125-1 et suivants, ou tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.
Ce qui démarre le jour de la réception
La réception est le point de départ commun des garanties légales. Trois durées, trois fondements distincts.
- Un an — la garantie de parfait achèvement, « à compter de la réception » (article 1792-6 du code civil). Ce qu’elle couvre exactement.
- Deux ans au minimum — la garantie de bon fonctionnement des autres éléments d’équipement de l’ouvrage. Le texte parle d’une « durée minimale de deux ans à compter de sa réception » (article 1792-3) : le contrat peut faire mieux, jamais moins.
- Dix ans — la responsabilité de plein droit du constructeur. Elle est fondée sur l’article 1792, qui ne fixe aucune durée ; c’est l’article 1792-4-1 qui décharge le constructeur « après dix ans à compter de la réception des travaux ».
S’y ajoute l’assurance dommages-ouvrage, que le maître de l’ouvrage doit souscrire avant l’ouverture du chantier et qui prend effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement. Ce que dit le code des assurances.
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